Записаться на просмотр

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

26 Февраля 2016

В начале 2016 года среди аналитиков рынка недвижимости бытует две различные точки зрения по поводу изменения цен на недвижимость. Одни говорят о том, что на рынке наблюдается явное снижение цен за кв.м., другие же отмечают стабильность в формировании цены и тенденции к укреплению рынка с последующим увеличением стоимости кв.м. Следует заметить, что некоторые представители первой группы, говорившие ранее о глобальном снижении цен по городу Самара, сейчас уже отмечают рост стоимости на жилье, при этом все также опираясь на ранее использованные методы сравнения.

Мы уже ранее проводили анализ с использованием статистических методов. На примере Октябрьского района мы рассматривали разницу в подходах при определении средней цены за кв.м. При этом, мы пытались уйти от общепринятой идеи «сложить все и поделить на количество», и заострить внимание на более детальном анализе аналогичных объектов в рамках одного района и конкретного проекта (для интересующихся http://www.ilyinka63.ru/news-221/). Нами уже были рассмотрены различные факторы влияния на цену: срочная продажа, объекты по завышенной цене, месторасположение внутри района и пр. Сейчас мы решили расширить анализируемый материал и рассмотреть изменения в динамике цен по всем районам нашего города.

Для нашего анализа мы сравнивали между собой типовые «хрущевки», «сталинки», а также квартиры улучшенной планировки. При этом мы сравнивали квартиры, находящиеся в одной локации, одной площади, т.е. типичные аналоги. Следует отметить, что брать только аналогичные варианты не всегда представлялось возможным. Иногда представленной информации в источниках было недостаточно для подробного анализа. Это нашло свое отражение в графиках ниже.

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

На некоторых из представленных графиков видны взлеты и падения цен. Но это связано не с ценообразованием на рынке, а со спецификой выборки. Так Например, в Самарском районе перепады обусловлены анализом квартир, характеристики которых немного отличаются друг от друга. По причине недостатка информации, учитывались квартиры улучшенной планировки, различные по площади. А, как нам известно, в квартирах большей площади кв.м всегда дешевле, чем в аналогичных вариантов меньшего метража. Для точного анализа нужно сравнивать квартиры, максимально идентичные между собой. Но в Самарском районе такой типовой застройки нет. И под категорию улучшенной планировки попадают квартиры совершенно разных планов, этажности, годов постройки. Поэтому, делая выборку из имеющихся источников и работая только с тем материалом, который есть, не обращая внимания на качественные характеристики, можно получить подобные перепады, как на графике квартир улучшенной планировки Самарского района.

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

Площадь, безусловно, является не единственным критерием при определении аналогичности объекта. Если обратиться к такой планировке как «сталинка», то такие квартиры одной площади могут располагаться как в типовом пятиэтажном кирпичном доме, так и в достаточно ветхом двухэтажном строении. Однако и те, и другие относят к объектам подобной планировки. Но при этом при равной площади и планировке они имеют разную конечную стоимость, а значит и разницу в цене за кв.м, что наглядно видно в нижеприведенном графике.

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

Еще одним фактором, влияющим на объективность определения среднерыночной цены, является индивидуальные условия приобретения квартиры. Так, в Советском районе для представленного анализа были взяты квартиры в границах новой застройки улиц Карбышева/Дыбенко. Из анализируемых предложений было видно, что в сентябре – октябре прошедшего года было резкое падение средней стоимости кв.м. При этом стоимость кв.м на типовые квартиры улучшенной планировки оставались на одном уровне без резких взлетов и падений. В настоящий момент, по истечении практически 6 месяцев, мы не можем однозначно назвать причины такого явления. Но предположений может быть несколько. Эта ситуация могла быть вызвана популярными для того периода распродажами под названием «Черная пятница», когда застройщиками в экспозицию выставлялись квартиры ниже рыночной стоимости. Но и тут нужно понимать, что, как правило, в подобные акции включаются квартиры с самым низким уровнем ликвидности (угловые, первый или последний этаж, квартиры с неудобным расположением вентиляционной шахты и пр). Эти предложения могли повлиять на среднюю стоимость кв.м.

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

Также вероятно и влияние иных внешних факторов: строительство нового высотного дома, закрывающего солнечный свет; обустройство парковки на месте зеленой зоны; условия приобретения объектов данной категории. Так большинство покупок квартир застройки Карбышева / Дыбенко было осуществлено с помощью средств ипотечного кредитования в условиях стабильного рынка труда, когда люди брали кредиты, не боясь за свою платежеспособность. Сейчас, когда ситуация могла измениться, а платеж остался тем же самым, у людей возникла необходимость реализовать свою квартиру в кратчайшие сроки, для того чтобы не потерять жилье. Это могло сподвигнуть их к снижению цены, чтобы в срочном порядке реализовать квартиру.

Еще один фактор – время нахождения объекта в экспозиции. В идеале для получения объективного результата при анализе средней цены объекта недвижимости нужно использовать только новые объекты, те, которые только что появились в экспозиции в определенный период времени. Подобный метод позволит избежать ситуации, когда в учет берутся квартиры, которые находятся в рекламе длительный период времени, не продаваясь по каким-либо причинам и компенсируя это за счет снижения цены. Тем самым изменяя общую картину. Для примера возьмем квартиры хрущевской планировки в Красноглинском районе и рассмотрим, как влияют на анализ квартиры, которые находятся на рынке длительный период времени. Выставлена квартира по цене 2500 тыс. рублей. Из-за определенных причин она не продается месяц, два. При этом стоит отметить, что причиной длительной экспозиции может быть не только стоимость, но и иные сопутствующие факторы (месторасположение, состояние и пр.). Однако чаще всего подобный объект выставляется на рынок по максимальной цене, тем самым увеличивая среднюю стоимость по району. Затем он долгое время находится в экспозиции, постепенно снижается его цена (2450, 2400, 2350, 2300 тыс.руб), но при этом он уже не представляет большого интереса для потенциальных покупателей. Собственнику приходится демпинговать, за счет стоимости, компенсируя качество продажи. Там самым объект уже идет ниже рыночной цены и влияет на среднюю стоимость, понижая ее.

Мифы и реалии цен на недвижимость. Статья 2

Здесь стоит подчеркнуть, что подобное снижение крайне редко способствует быстрой продаже. Мы в таких случаях всегда советуем обращаться к опытному квалифицированному риэлтору. Ведь, если объект не продается более двух месяцев, значит, не учтены какие-либо существенные факторы, влияющие на продажу. Как правило, потребуется на время убрать такой объект с рынка и выставлять его только после качественного ребрендинга с учетом всех факторов. А снижая цену, собственник не только не способствует продаже, но и снижает стоимость всех объектов по данному классу, тем самым подготавливая почву для дальнейшего снижения.

Таким образом, мы видим, что для определения объективной картины реальной рыночной стоимости кв.м жилья нужно учитывать множество факторов. Каждый из которых может в той или иной мере повлиять на конечный результат. Естественно, при стандартном подходе к анализу ситуации на рынке подобное невозможно. Однако нужно об этом помнить и стараться характеризовать текущую ситуацию, опираясь, в том числе, и на все вышеотмеченные факторы. Такой подход дает наиболее объективную и даже оптимистичную картину по рынку в целом. А самое главное помогает достичь результативности в решении вопросов с недвижимостью. В каждом районе и планировке мы видим разные тенденции, где-то рост, где-то небольшое падение. Все это обусловлено объективными причинами. Но в целом говорит о стабильном рынке, который живет по сложившимся законам.

Данные, представленные в графиках, можно подробно рассмотреть в нижеуказанной таблице.

При анализе были использованы данные жилой недвижимости изданий «Из рук в руки» (вып. № 86/2015 г. по № 9/2016 г), «Зеленая площадь» (вып.с № 25 по № 43), интернет-источники: Авито, Домофонд, Из рук в руки, Самру, Самара24, Яндекс и Мейл Недвижимость.

железнодорожный

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

январь

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

хрущевка

2600000

43

60465,12

2600000

43

60465,12

2690000

45

59777,8

2690000

45

59777,78

2690000

45

59777,78

2550000

44

57954,5

2500000

44

56818,18

2490000

44

56590,91

2600000

43

60465,1

2550000

43

59302,33

2550000

45

56666,67

2690000

44

61136,4

2550000

46

55435

2550000

46

55434,78

2550000

46

55434,8

2500000

43

58139,53

2550000

43

59302,33

2500000

43

58139,5

ср.стоимость

57573

57497

58559

59073

58582

59077

сталинка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ср.стоимость

 

 

 

 

 

 

улучшенная

4250000

60

70833,33

4790000

61

78524,59

4000000

53

75471,7

4000000

53

75471,7

3900000

53

73584,91

3900000

53

73584,9

4800000

62

77419,35

4200000

60

70000

4090000

61

67049,2

4090000

61

67049,18

4090000

61

67049,18

4300000

55

78181,8

5100000

67

76119,4

5100000

67

76119,4

4300000

55

78181,8

4300000

55

78181,82

4300000

55

78181,82

4100000

62

66129

ср.стоимость

74791

74881

73568

73568

72939

72632

кировский

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

январь

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

хрущевка

2500000

43

58139,53

2400000

43

55813,95

2290000

43

53255,8

2300000

43

53488,37

2500000

45

55555,56

2450000

45

54444,4

2600000

45

57777,78

2400000

43

55813,95

2600000

45

57777,8

2400000

45

53333,33

2400000

45

53333,33

2460000

46

53478,3

2500000

47

53191,49

2600000

45

57777,78

2400000

45

53333,3

2600000

45

57777,78

2600000

45

57777,78

2500000

43

58139,5

ср.стоимость

56370

56469

54789

54866

55556

55354

сталинка

2600000

60

43333,33

3050000

61

50000

2850000

61

46721,3

2500000

47

53191,49

2650000

60

44166,67

2650000

61

43442,6

2450000

48

51041,67

2450000

47

52127,66

2500000

47

53191,5

2850000

61

46721,31

2800000

56

50000

2800000

56

50000

3000000

61

49180,33

2900000

61

47540,98

2650000

60

44166,7

2800000

60

46666,67

3000000

54

55555,56

3000000

54

55555,6

ср.стоимость

47852

49890

48026

48860

49907

49666

улучшенная

3000000

43

69767,44

3000000

43

69767,44

3400000

54

62963

2850000

45

63333,33

2750000

45

61111,11

2800000

43

65116,3

3100000

53

58490,57

3390000

50

67800

2900000

45

64444,4

3000000

45

66666,67

2900000

43

67441,86

3050000

45

67777,8

3150000

44

71590,91

3050000

50

61000

3100000

44

70454,5

3400000

54

62962,96

3300000

51

64705,88

3400000

54

62963

ср.стоимость

66616

66189

65954

64321

64420

65286

красноглинский

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

январь

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

хрущевка

2100000

43

48837,21

2100000

43

48837,21

2200000

46

47826,1

2200000

46

47826,09

2100000

43

48837,21

2250000

44

51136,4

2090000

41

50975,61

2090000

41

50975,61

2100000

43

48837,2

2100000

43

48837,21

2150000

41

52439,02

2050000

43

47674,4

2100000

43

48837,21

2100000

43

48837,21

2100000

43

48837,2

2090000

41

50975,61

2100000

46

45652,17

2050000

41

50000

ср.стоимость

49550

49550

48500

49213

48976

49604

сталинка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ср.стоимость

 

 

 

 

 

 

улучшенная

2900000

57

50877,19

2900000

57

50877,19

2900000

57

50877,2

3250000

53

61320,75

2700000

47

57446,81

2750000

47

58510,6

3050000

53

57547,17

3050000

53

57547,17

3250000

53

61320,8

2900000

57

50877,19

2850000

57

50000

3250000

53

61320,8

2800000

47

59574,47

2700000

47

57446,81

2700000

47

57446,8

2700000

47

57446,81

3250000

53

61320,75

2850000

57

50000

ср.стоимость

56000

55290

56548

56548

56256

56610

куйбышевский

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

январь

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

хрущевка

1950000

43

45348,84

1950000

43

45348,84

1800000

46

39130,4

1770000

45

39333,33

1950000

43

45348,84

1950000

43

45348,8

1850000

43

43023,26

1750000

46

38043,48

1750000

42

41666,7

1750000

42

41666,67

1700000

46

36956,52

1800000

46

39130,4

1850000

46

40217,39

2000000

46

43478,26

1720000

43

40000

1800000

46

39130,43

1750000

42

41666,67

1700000

42

40476,2

ср.стоимость

42863

42290

40266

40043

41324

41652

сталинка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ср.стоимость

 

 

 

 

 

 

улучшенная

2550000

48

53125

2500000

55

45454,55

2500000

48

52083,3

2500000

48

52083,33

3750000

67

55970,15

3300000

63

52381

2500000

55

45454,55

2250000

43

52325,58

3750000

67

55970,1

3750000

67

55970,15

2600000

48

54166,67

2600000

48

54166,7

2200000

43

51162,79

2550000

48

53125

2650000

56

47321,4

2650000

56

47321,43

2500000

55

45454,55

2700000

55

49090,9

ср.стоимость

49914

50302

51792

51792

51864

51880

ленинский

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

январь

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

хрущевка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ср.стоимость

 

 

 

 

 

 

сталинка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ср.стоимость

 

 

 

 

 

 

улучшенная

3250000

45

72222,22

3100000

44

70454,55

3050000

44

69318,2

3450000

50

69000

3450000

50

69000

3050000

45

67777,8

3900000

54

72222,22

3900000

54

72222,22

3450000

50

69000

3450000

50

69000

3300000

50

66000

3600000

54

66666,7

3200000

50

64000

3690000

54

68333,33

3150000

44

71590,9

3150000

44

71590,91

3250000

44

73863,64

3800000

52

73076,9

ср.стоимость

69481

70337

69970

69864

69621

69174

промышленный

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

январь

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

хрущевка

2370000

44

53863,64

2400000

44

54545,45

2400000

44

54545,5

2400000

44

54545,45

2400000

44

54545,45

2600000

44

59090,9

2650000

47

56382,98

2600000

42

61904,76

2500000

44

56818,2

2500000

44

56818,18

2300000

44

52272,73

2300000

44

52272,7

2490000

43

57906,98

2290000

43

53255,81

2450000

44

55681,8

2380000

44

54090,91

2650000

44

60227,27

2450000

44

55681,8

ср.стоимость

56051

56569

55682

55152

55682

55682

сталинка

2650000

53

50000

3000000

55

54545,45

2800000

55

50909,1

3000000

60

50000

2900000

54

53703,7

2800000

56

50000

3050000

54

56481,48

3050000

54

56481,48

3050000

54

56481,5

3050000

54

56481,48

3050000

54

56481,48

2900000

54

53703,7

2850000

54

52777,78

2850000

55

51818,18

2900000

55

52727,3

2900000

54

53703,7

3000000

60

50000

3200000

59

54237,3

ср.стоимость

53086

54282

53373

53395

53395

52647

улучшенная

4950000

62

79838,71

5100000

75

68000

5100000

75

68000

4950000

62

79838,71

5800000

72

80555,56

6500000

85

76470,6

5800000

72

80555,56

5700000

72

79166,67

4950000

62

79838,7

5800000

75

77333,33

5300000

70

75714,29

5300000

70

75714,3

5200000

75

69333,33

4950000

62

79838,71

6650000

83

80120,5

6650000

83

80120,48

5800000

75

77333,33

5800000

75

77333,3

ср.стоимость

76576

75668

75986

79098

77868

76506

самарский

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

январь

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

хрущевка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ср.стоимость

 

 

 

 

 

 

сталинка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

мало данных

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ср.стоимость

 

 

 

 

 

 

улучшенная

6300000

65

96923,08

6600000

77

85714,29

6300000

87

72413,8

6300000

87

72413,79

4900000

62

79032,26

4800000

67

71641,8

5000000

58

86206,9

6300000

87

72413,79

5700000

68

83823,5

5700000

68

83823,53

5700000

68

83823,53

5550000

65

85384,6

5600000

77

72727,27

5200000

56

92857,14

5200000

56

92857,1

5000000

58

86206,9

6100000

67

91044,78

6000000

67

89552,2

ср.стоимость

85286

83662

83031

80815

84634

82193

советский

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

январь

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

цена

метр

ст/кв.м

хрущевка

2300000

45

51111,11

2480000

45

55111,11

2380000

46

51739,1

2500000

46

54347,83

2550000

44

57954,55

2400000

44

54545,5

2480000

44

56363,64

2400000

44

54545,45

2550000

46

55434,8

2550000

44

57954,55

2400000

45

53333,33

2500000

43

58139,5

2400000

45

53333,33

2350000

43

54651,16

2350000

43

54651,2

2400000

44

54545,45

2550000

45

56666,67

2550000

45

56666,7

ср.стоимость

53603

54769

53942

55616

55985

56451

сталинка

3500000

60

58333,33

2800000

55

50909,09

3000000

60

50000

3000000

60

50000

2850000

55

51818,18

3500000

63

55555,6

2800000

55

50909,09

3970000

60

66166,67

2800000

55

50909,1

2800000

55

50909,09

4000000

60

66666,67

3100000

54

57407,4

2850000

53

53773,58

2850000

53

53773,58

4000000

60

66666,7

4000000

60

66666,67

3400000

63

53968,25

3800000

69

55072,5

ср.стоимость

54339

56950

55859

55859

57484

56012

улучшенная

5650000

73

77397,26

5650000

73

77397,26

5170000

75

68933,3

5240000

72

72777,78

4250000

62

68548,39

4000000

62

64516,1

5240000

72

72777,78

5240000

72

72777,78

4250000

62

68548,4

4250000

62

68548,39

4300000

62

69354,84

4250000

64

66406,3

5850000

76

76973,68

5850000

76

76973,68

5240000

72

72777,8

5170000

75

68933,33

5170000

75

68933,33

4600000

62

74193,5

ср.стоимость

75716

75716

70086

70086

68946

68372

улучшенная

3000000

50

60000

3350000

51

65686,27

3460000

56

61785,7

3000000

50

60000

3600000

57

63157,89

3600000

57

63157,9

2800000

51

54901,96

3250000

53

61320,75

3100000

50

62000

3460000

56

61785,71

3000000

50

60000

3300000

53

62264,2

3350000

51

65686,27

3000000

50

60000

3200000

54

59259,3

3250000

53

61320,75

3350000

54

62037,04

3200000

53

60377,4

ср.стоимость

60196

62336

61015

61035

61732

61933

Поделиться новостью: