Записаться на просмотр

Выгода времени: инвестиционная привлекательность проекта

3 Марта 2016

Дорогие друзья, наши потенциальные покупатели!

Нашему посёлку в этом году исполнится 5 лет. За это время мы прошли путь от четырех фундаментов до закрытого коттеджного посёлка в финальной стадии строительства. На данный момент в «Ильинке» построено около 200 домов, в более половине из которых уже есть жители. Улучшалась инфраструктура, возводились заборы как по периметру, так и внутри посёлка, асфальтировались дороги, появились детская и спортивная площадки, зона отдыха, подключались коммуникации, вводились новые меры безопасности и пр. Все это и многое другое добавляло нашему посёлку инвестиционной привлекательности на каждом из этапов его роста. Процесс этот сейчас не завершен. Нам есть, куда стремиться и что улучшать. В ближайшем будущем мы достроим дома, завершим проведение коммуникаций и строительство мест общего пользования, приступим к возведению Храма в честь Ильи Пророка и Торгового центра. И тогда строительство и обустройство посёлка «Ильинка» подойдет к своему завершению.

Не каждый человек, мечтающий о собственном коттедже, подыскивающий дома в Самаре, сталкивается с процессом возведения поселка, который в принципе во многом схож со строительством многоквартирного дома. Этапы возведения дома – это фундамент, затем коробка, кровля, внутренние перегородки и пр. Таким образом, дом растет вверх. А поселок начинается с 5 домов, затем 10, 15 и так до последнего коттеджа, увеличиваясь вширь и застраивая все большее количество гектаров земли. И в первом, и во втором случае все начинается с нулевого цикла.

Также было и в нашем коттеджном посёлке, который начинался с «чистого» поля. Однако еще на стадии планирования, составления бюджетов и прогнозирования затрат (фактически за год до начала строительства и продаж) уже была определена стоимость наших коттеджей. Эта стоимость оставалась неизменной на протяжении всех этапов строительства и будет таковой по его завершению. На каждом из этапов менялась лишь цена покупки, с учетом дисконта данного этапа продаж. Все цифры, а также основные шаги ценообразования, представлены в нижеизложенном графике и последующей таблице.

Выгода времени: инвестиционная привлекательность проекта

Октябрь 2012 года. 1 ЭТАП ПРОДАЖ

Проект

Стадия

Сравнение с многоквартирным домом

Стоимость продаж на данном этапе строительства

Фактическая цена дома в готовом посёлке

Разница в цене

Выгода

Терем

Дома

Посёлок в начальной стадии строительства. Построено 15 домов в черновой отделке, включая фасады, отмостки и перила.

Коммуникации

Газ: нет

Вода: временная вода из скважины.

Электричество: начался монтаж столбов под будущее подключение электричества.

Благоустройство

Вдоль периметра посёлка началось строительство преградительного бордюра для отвода талых и ливнесточных вод

Проведение топографической съемки и геологической экспертизы, проектирование здания. Согласование проекта в профильных комитетах и контролирующих органах. Экспертиза проекта. Получение технических условий на подключение дома к инженерным сетям.

3 552 522р.

7 484 935р.

3 932 413р.

110,7%

Особняк

4 327 154р.

8 853 203р.

4 526 049р.

104,6%

Особняк с гаражом

5 441 346р.

11 185 529р.

5 744 183р.

105,6%

Хоромы

5 975 349р.

10 531 717р.

4 556 368р.

76,3%

Усадьба

5 594 115р.

9 870 487р.

4 276 372р.

76,4%

Усадьба с гаражом

6 905 439р.

12 093 924р.

5 188 485р.

75,1%

Имение

6 264 357р.

11 236 073р.

4 971 716р.

79,4%

Имение с гаражом

7 408 324р.

12 900 104р.

5 491 780р.

74,1%

Поместье

9 103 026р.

16 217 418р.

7 114 392р.

78,2%

Династия

10 667 149р.

18 659 923р.

7 992 774р.

74,9%

Сентябрь 2013 года. 2 ЭТАП ПРОДАЖ

Проект

Стадия

Сравнение с многоквартирным домом

Стоимость продаж на данном этапе строительства

Фактическая цена дома в готовом посёлке

Разница в цене

Выгода

Терем

Дома

Посёлок насчитывает более 20 домов на завершающей стадии чистовой отделки, заложены фундаменты под 40 будущих домов на ул. Цветочная, Ильинский пер, Майская и Слободская. Получены свидетельства на первые дома.

Коммуникации

Газ: нет

Вода: есть (центральное водоснабжение)

Электричество: свет подведен к домам. Освещаются первые улицы.

Благоустройство

Приступили к созданию детской площадки. Преградительный бордюр полностью ограждает восточную часть посёлка (ул. Новосёловская и Цветочная).

Подготовка строительной площадки, разметка осей здания, рытье котлована под фундамент, прокладка траншей под будущие коммуникации, фундаментные работы. Возведение наружных стен здания.

3 838 880р.

7 484 935р.

3 646 055р.

95,0%

Особняк

4 699 036р.

8 853 203р.

4 154 167р.

88,4%

Особняк с гаражом

6 452 953р.

11 185 529р.

4 732 576р.

73,3%

Хоромы

6 215 582р.

10 531 717р.

4 316 135р.

69,4%

Усадьба

5 862 522р.

9 870 487р.

4 007 965р.

68,4%

Усадьба с гаражом

7 382 361р.

12 093 924р.

4 711 563р.

63,8%

Имение

6 703 490р.

11 236 073р.

4 532 583р.

67,6%

Имение с гаражом

7 693 716р.

12 900 104р.

5 206 388р.

67,7%

Поместье

9 253 026р.

16 217 418р.

6 964 392р.

75,3%

Династия

10 817 150р.

18 659 923р.

7 842 773р.

72,5%

Октябрь 2014 года. 3 ЭТАП ПРОДАЖ

Проект

Стадия

Сравнение с многоквартирным домом

Стоимость продаж на данном этапе строительства

Фактическая цена дома в готовом посёлке

Разница в цене

Выгода

Терем

Дома

Посёлок насчитывает более 170 домов в разной стадии готовности. 70 семей живут в поселке. Готовится к закладке новая очередь строительства с усовершенствованными планировками домов

Коммуникации

Газ: к посёлку подводится газовая труба.

Вода: есть (центральное водоснабжение)

Электричество: есть

Благоустройство

Временный КПП, охрана, первые камеры видеонаблюдения. Фасадный забор и ограждение между участками. Появилась сервисная компания. Посёлок снабжен оптоволоконной линией. Детская площадка дополнена новыми игровыми элементами. Обустроен каток, ледовая горка, новогодняя ёлка. Обустроена спортивная площадка. Асфальтировано 5 улиц: Новосёловская, Цветочная, Ильинский пер., Майская, Слободская.

Укладка и подключение необходимых коммуникаций, монтаж кровли, строительство внутренних перегородок, установка металлопластиковых окон. Монтаж дверей. Устройство внутренних коммуникационных сетей

4 788 425р.

7 484 935р.

2 696 510р.

56,3%

Особняк

5 876 068р.

8 853 203р.

2 977 135р.

50,7%

Особняк с гаражом

8 011 411р.

11 185 529р.

3 174 118р.

39,6%

Хоромы

7 361 092р.

10 531 717р.

3 170 625р.

43,1%

Усадьба

6 662 134р.

9 870 487р.

3 208 353р.

48,2%

Усадьба с гаражом

8 382 541р.

12 093 924р.

3 711 383р.

44,3%

Имение

8 073 483р.

11 236 073р.

3 162 590р.

39,2%

Имение с гаражом

8 833 447р.

12 900 104р.

4 066 657р.

46,0%

Поместье

10 156 893р.

16 217 418р.

6 060 525р.

59,7%

Династия

11 409 896р.

18 659 923р.

7 250 027р.

63,5%

Октябрь 2015 года. 4 ЭТАП ПРОДАЖ

Проект

Стадия

Сравнение с многоквартирным домом

Стоимость продаж на данном этапе строительства

Фактическая цена дома в готовом посёлке

Разница в цене

Выгода

Терем

Дома

Посёлок насчитывает 177 готовых домов. Началась закладка третьей очереди строительства.

Коммуникации

Газ: завершается газификация первой очереди домов

Вода: есть (центральное водоснабжение)

Электричество: есть

Благоустройство

Построена новая зона отдыха с фонтаном и уличным шахматным полем. Озеленение посёлка.

Асфальтирована ул. Центральная.

Начал работу постоянный КПП с автоматическим въездом на территорию

*Повышение цен на дома связано как с новым этапом развития посёлка, так и с существенным ростом себестоимости коттеджей, коммуникаций и объектов инфраструктуры.

Устройство стяжек пола. Внутренние отделочные работы. Наружная отделка фасада и проведение ремонтных работ во всех общественных помещениях (в холле, подъезде, на лестницах, общей кровле и др.)

5 843 270р.

7 484 935р.

1 641 665р.

28,1%

Особняк

7 132 431р.

8 853 203р.

1 720 772р.

24,1%

Особняк с гаражом

9 406 913р.

11 185 529р.

1 778 616р.

18,9%

Хоромы

8 811 343р.

10 531 717р.

1 720 374р.

19,5%

Усадьба

8 225 825р.

9 870 487р.

1 644 662р.

20,0%

Усадьба с гаражом

10 313 905р.

12 093 924р.

1 780 019р.

17,3%

Имение

9 482 569р.

11 236 073р.

1 753 504р.

18,5%

Имение с гаражом

11 107 587р.

12 900 104р.

1 792 517р.

16,1%

Поместье

14 427 720р.

16 217 418р.

1 789 698р.

12,4%

Династия

16 835 357р.

18 659 923р.

1 824 566р.

10,8%

Сентябрь 2016 года. 5 ЭТАП ПРОДАЖ

Проект

Стадия

Сравнение с многоквартирным домом

Стоимость продаж на данном этапе строительства

Фактическая цена дома в готовом посёлке

Разница в цене

Выгода

Терем

Дома

Завершение строительства жилых домов.

Коммуникации

Газ: газификация второй очереди домов. Начало газификации третьей очереди

Вода: есть (центральное водоснабжение)

Электричество: есть

Благоустройство

Готовится площадка и начинается строительство торгового центра и Храма в честь Ильи Пророка. Проектирование торгового центра. Установлена остановка «Ильинка». Асфальтирование новых дорог. Обустройство заборов на новых улицах.

Обустройство придомовой территории. Установка перед домой детской площадки, наличие зелени, клумб, укладка тротуарной плитки или асфальта перед подъездами, обеспечение подъездных путей для автотранспорта, иногда — устройство паркинга для жильцов и их гостей, обустройство уличного освещения.

6 784 935р.

7 484 935р.

700 000р.

10,3%

Особняк

8 153 203р.

8 853 203р.

700 000р.

8,6%

Особняк с гаражом

10 485 529р.

11 185 529р.

700 000р.

6,7%

Хоромы

9 831 717р.

10 531 717р.

700 000р.

7,1%

Усадьба

9 170 487р.

9 870 487р.

700 000р.

7,6%

Усадьба с гаражом

11 393 924р.

12 093 924р.

700 000р.

6,1%

Имение

10 536 073р.

11 236 073р.

700 000р.

6,6%

Имение с гаражом

12 200 104р.

12 900 104р.

700 000р.

5,7%

Поместье

15 517 418р.

16 217 418р.

700 000р.

4,5%

Династия

17 959 923р.

18 659 923р.

700 000р.

3,9%

Февраль 2017 года. 6 ЭТАП ПРОДАЖ

Строительство коттеджного посёлка «Ильинка» полностью завершено.

Наличие всей запланированной инфраструктуры, домов и коммуникаций.

 

Отдельно отметим, что анализ рынка недвижимости подтверждает, что фактическая цена домов, отмеченная в таблице, является средней по рынку. Поясним, из чего мы исходили при определении данной конечной цены. Значительное количество аналогов показывает, что в настоящий момент рядом с КП «Ильинка» стоимость земли категории ИЖС с незаведенными на участок коммуникациями составляет 200 000 – 250 000 рублей за сотку. А стоимость кв. м кирпичных домов в чистовой отделке составляет не менее 75 000 рублей. Для сравнения у нас при финальной стадии строительства стоимость земли равна 280 000 рублей за сотку (с учетом всех заведенных в дом коммуникаций и объектов инфраструктуры посёлка вне придомового земельного участка), а стоимость кв.м не превышает 67 000 рублей. Что очень выгодно даже на сегодняшний день.

Подходя к финальным ценам, мы стараемся минимизировать частоту повышения стоимости наших домов и свести их к удобному для покупателей двухразовому режиму: весной и осенью. Но, конечно, изменение цены не всегда связано только с этапами реализации поселка. Естественно, здесь учитывается и геополитическая ситуация в стране, мировые финансовые изменения, курсы валют (используются фирменные материалы: немецкий паркет, итальянский керамогранит и пр.) Также необходимо отметить, что финальная цена – это рыночная стоимость на сегодняшний момент. В случае общего повышения цен на рынке недвижимости, естественно, мы эту цену опять приведем к рыночной. А, по мнению аналитиков, данное повышение ждет нас в не долгосрочной перспективе. Помимо этого, на заключительную цену повлияет и такой фактор, как эксклюзивность предложения. Для наглядности давайте рассмотрим количество домов в поселке «Ильинка» до окончания проекта.

Проект

Общая площадь коттеджа

(кв.м)

Площадь земельного участка

(соток)

Итоговое количество домов к продаже до окончания проекта

Терем

87,4

5,5 – 6,42

25

Хоромы

138

7 - 11,2

22

Особняк

129,8

6,92 – 7,95

31

Особняк с гаражом и универсальным помещением

173,4

10,66-11,1

16

Усадьба

165,3

7,99-9,39

17

Усадьба с гаражом и универсальным помещением

208,9

10,77-11,3

15

Имение

188,8

10,16-10,98

18

Имение с гаражом и универсальным помещением

230,4

10,7-12,38

11

Поместье (эксклюзивный проект)

223,01

10,7

1

Поместье (эксклюзивный проект)

251,96

10,8

1

Итого

157

Сейчас наши предложения представлены в большом ассортименте. Когда процент оставшимся домов по проектам будет менее 10%, основываясь на факторе эксклюзивности, конечная цена также будет повышена.

Данная информация предоставлена нами сейчас, чтобы оказать содействие каждому нашему клиенту, принимающему решение о приобретении дома в «Ильинке». Мы еще раз хотели бы подчеркнуть, что на сегодняшний момент в нашем посёлке представлено достаточное количество предложений, но при этом они ограничены четкими цифрами (из 282 домов в продаже осталось 157). Кроме того, сейчас у наших покупателей есть возможность приобрести коттедж по инвестиционно привлекательной цене. Вышеописанные данные предоставляют людям, которые планируют долгосрочную покупку, рассмотреть выгодность и эффективность решения вопросов «здесь и сейчас». Безусловно, мы хотим предоставить возможность покупки домов всем желающим. Но, к сожалению, бывают случаи, когда сами покупатели своим решением ограничивают себя в приобретении коттеджа. Для примера Вы можете рассмотреть два варианта развития событий, каждый из которых представлен несколькими конкретными случаями. Все клиенты на начальном этапе имели одинаковые условия, но итог у всех различен.

Финансовая ситуация успешно решилась и дом куплен

Финансовая ситуация неспешно решается, цена на дом растет

  1. Семья выбрала дом в поселке «Ильинка» стоимостью 7 млн. рублей. Забронировали его с условием рассрочки на 6 месяцев. При этом на руках было лишь 20 % от данной суммы, все остальное - это однокомнатная квартира площадью около 60 кв.м в новом доме в престижном районе Самары рыночной стоимостью около 5 млн. рублей. Изначально данный объект был выставлен на продажу выше рынка и покупатели не соглашались на эту цену. И по рекомендации риэлтора был совершен полный ребрендинг экспозиции данного объекта со снижением цены до рыночного уровня. После чего квартира успешно продалась, клиент расплатился за дом и смог всей семьей переехать в уютный коттедж. Живут в посёлке уже более 2 лет.

  2. Клиент остановился на приобретении дома в поселке «Ильинка» серии «Имение». При этом продавал две квартиры в городе. Воспользовавшись системой рассрочки, он довольно быстро реализовал один объект. А на второй покупатель не находился. Было принято решение взять кредит на оставшуюся сумму. Сделка была проведена с привлечением ипотечных средств. Спустя два месяца нашелся покупатель на квартиру, и ипотека была погашена. Живут в поселке полтора года.

  3. Клиенты выбрали дом серии «Терем». Приобретение было связано с реализацией трехкомнатной квартиры в центре города, в которой они прожили около 15 лет и с которой было связано много хороших семейных событий. Дешево продавать не хотелось. Рассрочка подходила к своему завершению. Но отдел продаж пошел на уступки клиенту и еще на месяц продлил рассрочку. Именно за этот месяц был найден покупатель. Дом оплачен. Семья живут там более полутора лет.

  4. Понравился коттедж серии «Усадьба». Для того чтобы оплатить дом требовалось дождаться окончания сроков вклада и вступить в наследство по квартире, которую планировалось продать. Благодаря рассрочке, клиент внес 10 % стоимости сразу, через 3 месяца – деньги из вклада. Потом, вступив в наследство, быстро нашел покупателя и внес окончательный расчет. Живет в поселке более 1 года.

  1. Клиент выбрал в поселке дом серии «Особняк с гаражом». На тот момент его цена составляла 6 400 тыс. руб. Перед покупкой планировалось продать квартиру в черновой отделке в новом доме площадью около 100 кв.м за 8 млн. руб. Несколько раз находились покупатели, которые хотели приобрести жилье, но по разным причинам задаток не состоялся. С тех пор прошло несколько повышений цен. И сейчас столь желанная покупка дома уже перестала быть столь доступной, как это было ранее.

  2. Клиент присмотрел дом в поселке серии Особняк», который на тот момент находился в черновой отделке. Большая часть средств от продажи своей недвижимости, находилась на вкладе в банке «N». Планировалось забронировать дом через 4 месяца (по факту его окончательной готовности), но при этом банк предлагал достаточно высокие проценты за продление вклада. И клиент решил на этом заработать. В итоге у этого банка отняли лицензию. И сейчас клиент ждет страховой выплаты, которая существенно ниже, чем размер средств, вложенный в данный банк. Желание покупки дома осталось, но возможность была утрачена.

  3. Клиент выбрал дом серии «Усадьба». Перед просмотром домов уже была продана городская квартира. Он является собственником бизнеса, в котором задействованы основные финансовые активы. Отложенные деньги на дом (с продажи квартиры) он решил вложить в новый этап бизнеса, надеясь на этом заработать. В итоге ликвидировался банк, с которым он работал. За это время дом поднялся в цене на 2,5 млн. рублей. Покупка стала еще более необходимой, а возможности, к сожалению, менее обширны.

  4. Семья остановилась на проекте серии «Терем». Всех средств на покупку дома на руках не было и было решено привлечь ипотечные средства. На тот момент не устраивала процентная ставка, предлагаемая банками. Надеясь на изменение условий кредитования, клиенты отложили покупку. За время ожидания цена на дом выросла на 1 млн. рублей. И покупка стала менее доступной.

Итог ситуации: счастливая жизнь в «Ильинке», пользование всеми преимуществами загородной жизни, свежий воздух, здоровые дети, безопасность и преумножение своих финансовых средств.

Итог ситуации: отказ от покупки дома

Мы описали лишь часть примеров. Естественно, каждая ситуация индивидуальна. Но чаще всего клиенты откладывают покупку дома по причине имеющегося жилья, которое необходимо продать. Здесь мы хотим еще раз подчеркнуть наиболее частое заблуждение: не следует сопоставлять цену нового проекта (будь то многоквартирный дом или коттеджный посёлок «Ильинка») со стоимостью городской квартиры на вторичном рынке. Поскольку цена в строящемся проекте во время его реализации инвестиционно привлекательная и находится ниже рынка. А на вторичном рынке – это конечная цена объекта. Выставив свое жилье по максимальной цене, со временем собственнику приходится торговаться, и он ожидает ответного торга от коттеджного посёлка. Чего не происходит по объективным причинам. Мы всегда идем навстречу клиенту и предлагаем воспользоваться рассрочкой, акционными предложениями и пр. Гибкие условия всегда помогают в приобретении дома.

Некоторые из наших потенциальных клиентов, долгое время пытаясь решить финансовые вопросы, думают, что «не судьба». Однако, как правило, в данном процессе есть объективные факторы и действия самого покупателя, которые повлияли на то, что человек, желающий переехать в загородный дом, не смог реализовать свои планы.

Первые жители «Ильинки» доверились нам. И вместе с нами пройдя весь путь благоустройства и строительства посёлка, ожидая пока их дома достоятся, проживая без газа, асфальтированных дорог, закрытого периметра, объектов инфраструктуры и сервисной компании, они преумножили свои инвестиции. Последующие покупатели приобретали дом уже в закрытом посёлке, с забором, всеми коммуникациями, высоким уровнем безопасности, детской и спортивной площадкой и благами обслуживания посёлка. Это был выбор в пользу покупки уютного дома с необходимыми составляющими комфортной среды. А покупатели 2016 года смогут уже воспользоваться Храмом в честь Ильи Пророка, а также торговым центром с супермаркетом, аптекой, банком и пр. Сейчас самое время приобретать. Ведь с одной стороны, в «Ильинке» уже есть все необходимое для счастливого проживания, а с другой стороны все еще сохраняется существенная инвестиционная выгода. Сейчас мы приглашаем всех потенциальных покупателей приобрести дома до мартовского повышения цен! А также воспользоваться гибкой системой рассрочек. Мы любим каждого покупателя и стремимся навстречу их приобретению домов в поселке «Ильинка» на максимально выгодных условиях!

Желаем Вам выгодных решений и покупок!

Поделиться новостью: