Записаться на просмотр

Мифы и реалии цен на недвижимость

9 Февраля 2016

В настоящий момент бытует множество мнений относительно динамики цен на недвижимость. Часть экспертов утверждает, что стоимость объектов значительно снижается, причем порог падения, который озвучивается в прессе, составляет 10-20%. Эта информация негативно сказывается как на продавцах, так и на покупателях. Собственников уговаривают значительно снижать цену, апеллируя данными СМИ, а покупателей занять выжидательную позицию до еще большего падения цен. За это время их средства обесцениваются в силу инфляции и изменения курса валют. Мы хотим обратиться к тому, каким образом приводится большая часть данных относительно цен на рынке недвижимости и как это должно выглядеть с точки зрения классической статистической науки. Начнем с того, что статистика, как наука, имеет дело с количественной стороной процессов и явлений. Но при этом она выступает в неразрывной связи с качественной характеристикой объектов. К статистическим данным, пригодным для обобщений, предъявляется ряд требований:

- данные должны быть максимально полными, но не отрывочными, случайно выхваченными;

- данные должны быть абсолютно достоверными и точными;

- данные должны соответствовать принципу единообразия, сопоставимости;

- данные должны соответствовать принципу своевременности (сбор должен быть организован только в строго определенное время, но кроме этого, данные должны быть представлены так же в срочном порядке).

Предлагаем остановиться на третьем критерии, который, на наш взгляд, наиболее значим при анализе для получения достоверной информации ценовой динамики на рынке недвижимости. К сожалению, данный критерий не всегда берется в учёт. Обратимся к примерам. Чаще всего в СМИ применяются такие выражения как «средняя стоимость в N-ом районе составляет ___ руб./кв.м». Не нужно быть специалистом по недвижимости, чтобы понимать, что стоимость квартир, к примеру, в Ленинском и Кировском районе будет разной. Но давайте подробнее окунемся в процесс вычисления средней цифры за кв.м по конкретному району. Это делается следующим образом: берутся все объекты в экспозиции, высчитывается стоимость кв.м, которая впоследствии суммируется и делится на количество объектов. И таким образом получается средняя цифра по району, городу, стране и пр. Т.е. в рамках одного района у нас может быть квартира стоимостью 1 млн. рублей и 10 млн. рублей. А средняя цена объектов недвижимости в этом районе будет 5,5 млн. рублей. Такой подход совершенно не учитывает специфику объектов недвижимости, их качественную характеристику, локализацию в границах самого района. Ведь даже в рамках одного территориального квадрата типовые объекты могут кардинально отличаться по стоимости, ввиду своего месторасположения (к примеру, «хрущевки» в районе ул. Первомайская и ул. Гагарина в границах Октябрьского района). А теперь обратимся к анализу с учетом критерия 1 и 3 (полнота данных и принцип сопоставимости, см. выше). Для того чтобы получить объективную картину изменения цены кв.м того или иного жилья в рамках определенного района, нужно сравнивать однотипные объекты между собой и то, как изменялась их цена за изучаемый промежуток времени. Возьмем, к примеру, Октябрьский район и посмотрим как изменялась средняя цена за квадратный метр на «хрущевки», «сталинки» и квартиры в новых домах за последние полгода. При этом стоит оговориться, что для примера мы берем средние (наиболее часто встречающиеся) значения. А объекты максимально идентичные друг другу: равные по площади, квадрату расположения, состоянию и пр.

Мифы и реалии цен на недвижимость

 

Из таблицы и графика наглядно видно, что стоимость квадратного метра в рамках одного района на «хрущевки» и новостройки кардинально отличается друг от друга. И в то же время изменения цен внутри отдельного сегмента абсолютно не значительны. А теперь давайте посмотрим, как может выглядеть данный график, если мы не будем учитывать качественные характеристики объекта, его планировку.

Мифы и реалии цен на недвижимость

Предположим, что на рынке в рамках одного района в августе 2015 года продавалось одновременно 30 «хрущевок», 30 «сталинок», 30 новостроек. Мы их сложили, высчитали среднюю стоимость кв.м по району и получили некую отправную точку. Если соотношение квартир на рынке останется прежним, то мы получим статичный график на протяжении всего рассматриваемого периода. Но в реальной жизни такого не бывает. Одни квартиры продаются, другие только появляются в экспозиции. И все это откладывает отпечаток на вычислении средней стоимости кв.м. Предположим, что в сентябре у нас продалось несколько «хрущевок» (58 967 руб/кв.м), а количество новостроек (78 000 руб.кв.м) наоборот увеличилось. И наша средняя цена по району пошла вверх. А в ноябре мы видим обратную картину: «хрущевок» на рынке на порядок больше, чем новостроек, и сразу мы наблюдаем обвал цен на рынке недвижимости с разницей почти в 5 000 рублей за кв.м. Принцип понятен. Этот график может иметь бесконечное множество вариантов в зависимости от того, каких объектов в данный момент времени на рынке окажется больше.

Мифы и реалии цен на недвижимость

На динамику цен влияют и нестандартные объекты. В предыдущих графиках мы брали для анализа среднюю стоимость квартир внутри каждой планировки, сознательно избегая крайних вариантов: очень дешевых и очень дорогих квартир в сегменте. Ведь подобные объекты могут также исказить объективную картину стоимости кв.м внутри отдельного типа жилья, как и сранение между собой «хрущевок» и новостроек. Что это значит? Например, средняя стоимость двухкомнатной квартиры хрущевской планировки в Октябрьском районе колебалась в районе 2 500 000 рублей. Предположим, что кому-то нужно было срочно продать свою квартиру. Для этого собственник умышленно заявлял стоимость ниже рыночной и продавал ее за 2000000 рублей. В этом месяце получаем снижение средней цены за кв.м на «хрущевки». А в следующем месяце у нас появляется объект на первом этаже с перспективой перевода в нежилое помещение стоимостью 3 400 000 рублей, и наша цена стремительно идет вверх. И это может повторяться от месяца к месяцу, вызывая стремительный рост цен или их обвал. Как пример рассмотрим вариант соотношения объектов средней ценовой категории и подобных нестандартных вариантов на графике:

Мифы и реалии цен на недвижимость

Это специфические объекты, которые не дают картины по рынку в целом, но также учитываются при стандартном подходе без пристального внимания на качество выборки (анализируемых данных).

Таким образом, если избегать ошибок при анализе ситуации на рынке и подходить к вычислению более детально, можно увидеть, что никакого резкого падения цен на рынке недвижимости нет. А скорее наоборот, если вернуться к данным первого графика, мы увидим динамику повышения. Относительно августа 2015 года «хрущевки» повысились в цене на 2,98%, «сталинки» на 1,39%, новостройки – на 0,7%, что в среднем составляет 1,69% общего повышения цен по рынку.

*При анализе были использованы данные жилой недвижимости изданий «Из рук в руки» (вып. № 86/2015 г. по № 9/2016 г), «Зеленая площадь» (вып.с № 25 по № 43), интернет-источники: Авито, Домофонд, Из рук в руки, Самру, Самара24, Яндекс и Мейл Недвижимость.

Желаем Вам выгодных покупок и продаж!

Поделиться новостью: